教你怎样运营管理

MALL的商业运营管理有两个特征，一个是多种业态综合一块的服务体;二是统一运营。包含统一招商管理，统一营销，统一服务跟踪，统一物业管理。她本质的区别不是一个简单的物业，物管只是其中的一个方面，统一运营是四个方面的统一。MALL这种业态是生活方式和消费方式的改变，商业格局也是一种很大的突破，同时对区域的发展，特别是乘数效应的发挥都有很的作用，对地方的经济发展都有很大的促进，明确了这些特点之后，我们在来讨论商业就容易了。第一， 统一招商管理决定了商业房地产后期的商业运营和管理。这个招商管理应该在前期的项目规划时就已经开始进行了。现在的商业地产管理精髓就是将松散和多样的消费形态统一到一个经营组织和规划管理里面，你的运营管理能不能成功，这很重要。不能从事这种统一运营管理的商业项目就会从商业管理变成一个物业管理，最终成为商业的失败者。第二， 我们的商业业户都是那些构成的，是一个什么的比例?有众多的业态在里面，怎么样来选择也是非常重要的，依据是什么?按照正常的房地产推销思路，首先是招商，然后卖掉，拿着钱走人，北京就有很多这样的，采用炒做的方法来做商业的，这是一个商业房地产与住宅地产根本的区别。因此，选择上的第一个考虑的就是建筑条件建筑因素，一方面，建筑之前就已经考虑到了市场调研从决定建筑特点建筑条件。反过来，如果你都建完了，再考虑招商的问题，就有些问题了。第三， 商业地产的类型和特点和整个商业房地产的经营理念。许多商业地产的成功与否，关键在于前期的定位是否准确，定位包括:业态的定位、目标市场的定位、主题特色的定位、经营品项的定位。她和住宅房地产的区别在哪呢?用一个比喻，住宅房地产就像鱼池养鱼，越养越肥。商业房地产就必须的把功能一下全部配齐，动力多大，功效就多大，所以业态、功能、构造一步做好，才能产生很大的动力，才能吸引市场。第四， 能不能引进一些特点，经营方式，这对功能的构造产生必要的影响。零售业的特点包含经营组织形式、销售方式、经营规模、经营范围、经营商铺档次、经营商品特色等，在这个条件的基础之下，做好综合平衡各种利益的基础之上来制定招商政策。首先，发展商应该站在立得住的角度，不赚钱，只要有正常的回报，这是最低的条件，投资商也不要站在自己的角度，有些投资商想我投下钱了，几年之内一定要回来，然后涉及其他的发展，这可能会有些问题。再考虑这些问题的时候，要考虑几个方面，一个是投资商，一个是开发商，一个是经营商，一个是运营管理商，在国外，原则上，最起码有三个是分开的，投资商、运营管理商、开发商一定要分开。运营管理和开发以及投资混到一起，会对商业的发展有些影响，三者的利益关系不好平衡。第五， 商业管理的微观经营主体布局策略。根据不同的需求和自身的需要最后确定他们在商业规划布局上的价值和方向。这个分几个阶段，在商业规划设计的时候，就得想好主力店在哪里?消费者在哪里?自己一定要清楚，尽可能地选择一些商业主体集中布置。第六， 业户的租金的制定。应根据投资商的融资要求，经营者的盈利要求，运营管理商的目标要求、租赁需求等，这是一个主要的角度。租金的构成有两个方面，一个是面积，一个是抵押保证金，另外一个是回报率。我们应该根据百分比，考虑好长远利益来确定价格。第七， 经营主体选组原则。有四个方面，首先是项目主体效益最大化原则，既要考虑眼前的利益，还要考虑投资商、运营管理商的利益了;然后是核心主力店先行，其他店辅助原则;第三是零售优先原则;最后是优商优先原则。